アパートやマンションの外壁塗装に劣化や汚れ、塗装剥がれ、色褪せが目立ってきた。ひび割れも少しあるような気がする。タイルの一部が浮き出している。などなど、そろそろ修繕工事をしなければならない。そんなときオーナー様は、どういった業者を選んだらいいか迷うかもしれません。そこでここでは、沖縄県で人気のあるアパートマンション外壁塗装業者を紹介していきます。10年以上営業実績があり、ちゃんと店舗を構えている優良企業をピックアップ!

沖縄でのリフォーム・外壁塗装業者の探し方

「安くて、早くて、上手なリフォーム会社」を見つけられるかどうかで、今後のアパート・マンション経営の楽さがぜんぜん違います。リフォームは管理会社を通して頼むのが一般的ですが、管理会社経由だと、リフォーム代に管理会社の手数料を上乗せして請求されるので料金が割高になってしまいます。そこで、お気に入りのリフォーム会社を自分で探す方法を見ていきます。実は安くて早くて上手なリフォーム会社を探すのはたやすいことではありません。安くても仕上がりが悪かったり、納期がまったく守れない会社が多いのも現実です。

インターネット検索で探す

ネットで「アパート　マンション　外壁塗装」「沖縄　外壁塗装」「リフォーム会社　○○市」などと検索すると、業者がヒットするので、その中から選ぶことになります。物件の所在する地域の会社を選ぶのがコツです。まず、リフォーム会社の見積もりサイトで、見積もりを依頼します。出てきた見積金額と、会社のホームページなどを確認して、1番信用できそうなところに依頼します。安かろう、悪かろうにならないよう、安さだけで選ばないことです。見積もりサイトは一括で見積もることができるので、とても便利ですから活用しない手はないです

アパート・マンションの大家さん仲間に紹介してもらう

沖縄では知り合いづたえに紹介してもらうことも多いと思います。大家仲間に紹介してもらう方法もあります。信頼できる大家仲間が使っているリフォーム会社を教えてもらうのです。苦労していいところをやっと見つけたので、秘密にしている大家仲間もいます。また、何かトラブルが起きると自分のせいになるので教えるのを躊躇する大家仲間いるでしょう。人間関係をきちんとつくってから、紹介のお願いをしましょう。

経験を積んだら外壁塗装以外も分離発注してみましょう

ある程度リフォームの経験を積んだら、分離発注してみましょう。外壁塗装は塗装業者、屋上防水は防水業者、室内クリーニングは室内クリーニングの専門業者に。壁や天井のクロスの張り替えはクロス張り替えの専門業者に。畳の部屋は畳屋に発注するようにします。分離発注する際、業者をざっくり分けると、つぎのようになります。

外壁塗装業者
防水業者
クリーニング業者
クロス業者
畳業者
そのほか(水道、電気、ガス……)

それぞれいい業者と知りあえれば、リフォームの最強チームをつくることができます。

知り合いに多能工のスーパー職人さんがいるとよい

そんななか、もし多能工の職人さんと知りあうことができれば、とても幸運です。管理会社に頼らず、自主管理を楽々できてしまいます。沖縄には何の業種にも精通しているスーパー職人さんが全国に比べ多いといえます。
「雨漏りがする」「水道の水が漏れている」「雨どいが破損している」といった連絡が入居者からきても、慌てることなく、スーパー職人さんに連絡してすべて診てもらえます。スーパー職人さんに業者を紹介してもらうこともできます。スーパー職人さんの高齢化が進んでいる今、なかなか巡りあう機会は少ないかもしれませんが、アンテナを張り巡らせているとよいでしょう。

入居者を増やすには？アパート・マンション経営テクニック！

住む人の立場に立つ

入居者を増やすための営業戦略について考えてみましょう。入 居者の厳しい選別の目に耐え、なおかつなるべく費用をかけずにできることを以下にまとめて みました。

アパート・マンションのネーミングで好印象を持ってもらいましょう

アパート・マンションの名前は大切です。
例えば、アパート・マンションの入居者は、職場で、役所で、ショッピングで等々、日常的 に自分の住所を書く機会があります。
このとき、アパート・マンション名が見栄えのするものだと、悪い気はしません。反対に 「○○荘」 「○○アパート」など、古い建物を連想させるような名前だったらどうでしょうか。 あまり好まれるとは思いません。

「○○ハイツ」「コーポ○○」も、少しイメージが古いような気がします。
例えば、「メゾン○○」「○○アネックス」「シャトレーイン○○」、公園や川のそばにあるの であれば「パークサイド○○」「リバーサイド○○」等、まずは、入居者にマイナスのイメー ジを与えないこと、そしてできればセンスのいいアパート・マンション名を検討してみてくだ さい。

物件はいつも清潔にしておくことが大切です

たとえ築年数の新しいアパート・マンションでも、共用部分の掃除が行き届いていなかった り、郵便ポストもDM等がだらしなく放置されていれば、下見の時点で敬遠されてしまいます。 立地や築年数で不利なものであってもきれいに管理されて気持ちよく住める物件は人気があり ます。
ごみや汚れをまめにとり、掃除やメンテナンスが行き届いているところは住む人に好印象を 与えます。古い建物ならば、アンティークな雰囲気をつくるのも演出です。ちょっとした気づかいでアパート・マンションの人気を上げることが可能です。

快適さを提供してください

アパート・マンションを借りる人の多くはほかの町からやってきます。いろいろと不安を抱 いていることでしょう。駅から住居までの道のりから、玄関そして部屋の中、さまざまな点で 快適さを望んでいるはずです。 であれば、近所の買い物マップや公共施設、安全な道や近道等の案内図、緊急連絡先などを 事前に冊子にしておくときっと喜ばれるでしょう。
玄関は、アパート・マンションの顔でもあります。エントランスにきれいな花が飾ってある だけで印象が格段によくなります。部屋の中も業者さん任せにせず、なるべく自分の目で確か めてみましょう。壁の色や設備、特にトイレやキッチンなどの水回りが清潔であるように気を 配ってください。

物件にデザイン力を持たせてみましょう

近年、住宅市場において、著名な建築家が設計した「デザイナーズマンション」をはじめと する個性的な物件が若年世代を中心に人気を集めています。
これは、賃貸物件においても、入居者がこだわりや個性を重視して物件を選んでいる証拠で す。若年世代だけでなく、入居者の感性やこだわりに応える外観や内装、設備等の充実を心が けてください。

ニーズに応じた駐車場の利用法を考えてみる

「駐車場はアパート・マンションの付属物」という考えは少し時代後れかもしれません。 「利回り」が大切なのは駐車場も同じです。 運営の方法によっては、十分収益性がねらえます。 例えば、月極駐車場を、コインパーキングにしてみたらどうでしょうか。 駅に近い立地であれば入居者は乗用車の必要がない場合も多いでしょう。反対に、一時貸し 駐車場のニーズは高まります。 一方、駅から遠い立地だと、月極駐車場なしでは入居者が困ります。立地条件等によるニー ズを考えることで、評価の高い物件になるはずです。

大規模な修繕は約10年で償却できるようにします

アパート・マンションが古くなれば、建物自体の修繕や、エアコン・給湯器の修理交換等の費用がかかります。このとき計画的なリフォームやメンテナンスを怠っていると、建物そのものの寿命を縮めることはもちろん、必ず空室率が高くなります。
空室が多くなれば、入居希望者は少なくなります。小規模な修繕は3年ごと、大規模修繕は 10年ごとを目安にして償却できるように心がけましょう。

設備はリースでもかまいません

修繕や設備の更新を定期的に行おうとすれば、やはり相当の資金を必要とします。そこで、 銀行借入れに代わるものとしてリースを活用するという方法があります。
リースでの設備投資の最大のメリットは、リース料を家賃に転嫁することにより、収支計画 が立てやすくなるところにあります。
その他のメリットとして、次のような点が挙げられます。

1. 減価償却計算や、償却資産にかかる固定資産税の申告、保険等の管理コストが軽減でき、事務処理が合理化できる
2. リース料はリース期間中一定額であり、全額経費処理できる
3. リース期間は法定耐用年数より短く設定できるため、購入に比べて早期の償却ができる
4. リースは借入金ではないため新たな建築のための資金借入れがしやすい
5. 最近ではリースによって調達できる商品アイテムが増えていて、必要な設備や現在不足して いる設備を容易にレベルアップできる

※大規模リースについては、資産計上し、減価償却する必要がある場合もあります。 ただし、次のようなデメリットもあります。

1. 現金購入よりも若干支払が多くなることがある。
2. 中途解約の場合、未経過リース料の支払および、損害金の負担が生じる。
3. リース契約終了後も物件を使用する場合、以後1年間ごとに1カ月分のリース料を支払う等 の再リース契約がある場合がある。

資金調達のしやすさや管理の利便性をとってリースにするか、コスト重視で現金購入にするか、入居者の快適さ等も考慮しながら判断してみてください。

「自分が住むとしたら」を考えてみてください

これからのアパート・マンション経営では、入居者が満足する、魅力ある物件を提供することが求められます。ですが、お金をかけなければお客様を満足させられないかと言えば、決してそうではありません。
住む人の立場に立ってできることをやる、これがアパート・マンション経営においては、一 番の営業戦略ではないでしょうか。

アパートマンション経営者の時代はあなたを後押ししています

今はSNSの時代です。自分のファンを作り、それがビジネスのお客様になっていくのです。 でも、そう言うと、ネットは怪しい、という人もいます。 しかし、かなり評価の仕組みが確立してきているので、おかしい人はすぐにわかり、それがビッグデータに履歴として残る仕組みになっているので、リアルの世界よりもかえって評 判が良くなるように対応するようになってきているのです。

SNSを使えば、商品を作った時に、自分でそれをSNSで紹介することができます。企業などが広告を作るのに比べたら、はるかに安い費用です。ほとんど無料です。販売方法も、 店を持たなくても、ネットでできます。 しかも、その対象は全世界です!
人生は一生学びだと思います。 ビジネスを始めることで、いろいろな問題が起こるでしょうが、それらはあなたを育てて くれます。知らなかった新しい世界を体験させてくれます。 失敗も損も、最終的にはあなたの宝になります。
そういった経験を得ることが、本物の「豊かさ」につながるのだと思います。
空き家はあなたを育ててくれる宝なのです。